Судебные аукционы - Aste giudiziarie

Согласно итальянскому законодательству, в аукционе может участвовать любое физическое или юридическое лицо, за исключением самого банкрота.

Основные понятия:
La perizia - Экспертная оценка выставленного на торги объекта
Начальная цена продажи имущества с аукциона определяется экспертом назначенным судьёй.
Экспертный отчет содержит:

• Кадастровые данные объекта недвижимости;
• Планировку;
• Описание технического состояния, сведения об имеющихся проблемах и недостатках, возможность их исправления и необходимые для этого расходы;
• Имеющиеся обременения, сервитуты, существование коммунальных долгов и пр.;
• Обязательно отмечается, свободна ли собственность от жильцов, и если таковые имеются, то на каком основании проживают (договор аренды, права безвозмездного пользования пр.).

Экспертный отчёт доступен для консультации в канцелярии суда или в офисе уполномоченного нотариуса, а так же онлайн, в приложении к уведомлению о проведении аукциона.

L’ordinanza di vendita - Постановление о продаже, документ в котором судья определяет условия и сроки аукциона:

• Должны ли торги проходить с его участием, или их проведение состоится в конторе нотариуса;
• Начальная цена;
• Сроки и способ внесения залога;
• Срок представления заявок;
• Дата проведения аукциона;
• Период, в течение которого должна быть погашена оставшаяся сумма (цена минус задаток).

Il custode giudiziario - Арбитражный управляющий, должностное лицо, которому поручено управление арестованным имуществом банкрота. По просьбе любого желающего принять участие в аукционе, арбитражный управляющий, должен организовать посещение и осмотр объекта, а так же предоставить всю необходимую информацию.

L’avviso di vendita - Уведомление о проведении торгов. Доступный широкой публике документ, в котором указаны:

• Наименование выставленного на торги объекта;
• Время, дата и место проведения торгов;
• Начальная цена;
• Минимальная ставка;
• Сроки предоставления заявок;
• Условия продажи;
• Сайт на котором опубликована Экспертная оценка выставленного на торги объекта.

Аукционы по продаже недвижимости в Италии проводится в Суде или в нотариальных конторах двумя способами:

1. Аsta senza incanto (разновидность закрытого аукциона)

Участники подают свои предложения с указанием цены, которая не может быть ниже начальной, в запечатанных конвертах. Конверты открываются в момент судебного заседания, в присутствии всех участников торгов. Если ставка больше, чем начальная цена имущества на одну пятую, то она считается принятой.
В случае нескольких ставок, назначается торг между участниками, принимая в качестве начальной ставки, сумму самого высокого предложения.
Если, торг не может состояться по причине отсутствия какого-то участника торгов, то судья будет решать, осуществить продажу по самой высокой ставке или назначить открытый аукцион.
Если, ставка, равна начальной цене, и нет других заявок, кредитор может согласиться на продажу или потребовать проведения открытых торгов.
В закрытом аукционе может участвовать любое физическое или юридическое лицо, за исключением обанкротившегося владельца.
Для участия претендентам необходимо представить следующие документы:

• предложение в запечатанном конверте с указанием предлагаемой цены;
• документ, удостоверяющий личность;
• налоговый код;
• для состоящих в браке, справку о режиме собственности;
• задаток банковским чеком на сумму 10% от начальной цены.

В случае выигрыша на торгах сумма задатка принимается в качестве аванса. В случае отказа полной оплаты задаток не возвращается. Проигравшим участникам аукциона задаток возвращается в полном объёме.
При приобретении недвижимости на закрытом аукционе, продажа объекта считается окончательной и срок отведённый на уплату цены начинается с даты проведения аукциона.

2. Vendita con incanto - открытый аукцион

На открытых торгах, каждый из участников может повышать цену на сумму минимальной ставки. Участник аукциона не несет обязательств, если его ставка перебита другой, даже если потом большая ставка будет признана недействительной. Тот, кто предложит самую высокую цену, считается временным победителем аукциона.
В течении 10 дней с даты проведения торгов, можно оспорить результаты аукциона, предложив цену как минимум на 1/5 превышающую цену победителя. В этом случае судья назначает новые торги, с залогом 20% от начальной цены объекта.
Если новые предложения не поступили, временный победитель аукциона становится полноправным собственником недвижимости, и должен в течении указанного срока (обычно 60 дней) внести оставшуюся часть цены. После чего судья издаёт декрет о передаче собственности новому владельцу и освобождению её от всех финансовых обременений. Проигравшим участникам аукциона задаток возвращается в полном объёме.
Если подавший заявку, без уважительной причины, не принял участие в аукционе, и не прислал своего представителя, задаток возвращается в размере 9/10.
В открытом аукционе может участвовать любое физическое или юридическое лицо, за исключением самого должника.
Для участия необходимо представить следующие документы:

• заявку на участие;
• документ, удостоверяющий личность;
• налоговый код;
• для состоящих в браке, справку о режиме собственности;
• банковский чек на сумму 10% от начальной цены, в качестве задатка.

В случае, если не поступило ни одного предложения на участие в аукционе, судья назначает следующие торги, понижая начальную цену на 25% - 30%.

Закон от 28 декабря 2005 года, N. 263 и последующий закон от 24 февраля 2006 года, п. 52 предусматривает, что после объявления банкротства, описанное имущество предлагается к продаже на на закрытом аукционе. В случае, когда продажа на закрытом аукционе не привела к результату, имущество продается на открытых торгах.
Указ, которым судья распоряжается о передаче отчужденного имущества имеет двойной эффект: передает права на имущество и устанавливает отмену всех обременений, таких как ипотечные кредиты, залоги и пр. (ст. 586 УПК).

Права собственности
Документ подтверждающий права собственности на недвижимость купленную на аукционе называется "Декрет о передаче собственности" - DECRETO DI TRASFERIMENTO, выдаётся судьёй после полной оплаты цены по которой была продана недвижимость. С этого момента покупатель вступает в права собственника *, независимо от того, освободил ли недвижимость предыдущий хозяин.
Декрет о передаче собственности подлежит регистрации в государственных органах, как любой другой контракт приобретения недвижимости.
* В регионах Италии где действует австрийская система регистрации прав собственности, покупатель вступает в права, после регистрации декрета в поземельной книге.

Стоит обратить внимание
- Если покупатель не соблюдает сроки погашения цены, на него налагают штраф, который вычитается из суммы задатка. Надо иметь ввиду, что,
- имущество проданное с аукциона, свободно от ипотек, залогов и др. финансовых обязательств, но оно не освобождается от прав третьих лиц на узуфрукт, безвозмездное пользование, аренду, и пр. Для решения этих проблем необходимо обращаться в соответствующий суд.
- Приобретая квартиру в многоквартирном доме, новому владельцу автоматически переходят все коммунальные и кондоминиальные задолженности за текущий и предыдущий год.
Поэтому прежде чем покупать тот или иной объект, необходимо внимательно ознакомиться с экспертизой и удостовериться в отсутствии любых долгов и обязательств.

Расходы на покупку
При приобретении недвижимости на аукционе выплачиваются практически те же самые налоги, что и при покупке традиционным способом, т.е ипотечный, регистрационный и кадастровый сборы + НДС соответствующая категории купленной недвижимости.
Расходы на экспертизу и проведение торгов, оплачивает бывший владелец. В случае если, покупатель считает нужным провести дополнительные проверки или консультации, работу специалистов оплачивает он.