Особенности покупки участка под строительство в Италии.

Построить дом в Италии не так сложно как кажется на первый взгляд для непосвящённого иностранца.
Самое важное, выполнить правильно всю бюрократическую процедуру необходимую при покупке участка и при получении разрешения на строительство. Если документы оформлены грамотно, время от покупки земли до завершения стройки, займёт несколько месяцев. Но стоит ошибиться, и можно завязнуть на годы.
Поэтому, если вы решили строить или реставрировать жильё в Италии, обращайтесь в надёжное агентство способное найти подходящий лот, помочь правильно утвердить проект и организовать строительные работы.

Важно, при покупке земли под строительство, или здания предназначенного под снос или капитальную реставрацию, внести в предварительный контракт оговорку об отменительном условии (clausola risolutiva), гарантирующую что сделка будет завершена только если вы получите разрешение на реализацию проекта который задумали.

Градостроительные нормы в Италии утверждаются муниципалитетами и могут существенно различаться даже в соседних населённых пунктах.
Первый шаг после выбора участка, обратиться в департамент муниципалитета, который называется Ufficio tecnico, и попросить выдать Certificato di destinazione urbanistica del lotto.
Из этого документа можно узнать:

• Назначение земли. Не достаточно чтобы участок был под застройку, важно чтобы это было жилищное строительство. Если земля предназначена под офисы, гостиницы или ч-л другое, маловероятно что вы сможете поменять назначение.
• Имеется ли лицензия на строительство индивидуального жилья, и является ли зона урбанизированной, т.е. уже проложены дороги и подведены коммуникации.
• Коэффициент застройки, обозначающий сколько кубометров здания, возвышающегося над поверхностью почвы, может быть построено на квадратном метре участка. Эта главная характеристика лота, которая во многом определяет цену. Большое количество земли, ещё не значит возможность построить просторный дом. К стати, если хотя бы одна сторона здания соприкасается со склоном, этаж не учитывают при подсчёте объёма. С этой точки зрения выгоднее покупать землю на склоне.
• Коэффициент покрытия площади, т.е., сколько процентов от площади участка может быть покрыто строениями.
• Дозволенное расстояние между двумя соседними зданиями.
• Дозволенное расстояние от здания до границы участка.
• Дозволенное расстояние до дороги.
• Максимально допустимая высота здания и минимальная высота потолков.
• Наличие различных ограничений, связанных с экологией, сейсмоопасностью, с охраной пейзажа и культурно-исторических памятников и пр. В некоторых муниципалитетах могут быть ограничения на внешний вид здания. Например, только деревянные балконы или стены из местного камня и пр.
• Наличие сервитутов, т.е. права соседей пользоваться вашей территорией для прокладки коммуникаций, или прохода/проезда и пр.

В той же конторе, необходимо ознакомиться с Планом развития зоны - Piano Regolatore, чтобы убедиться что через год по соседству с вами не будет проложена автострада или вырастет торговый центр.

Далее, не поскупитесь пригласить специалиста чтобы оценить физические и геологические характеристики участка:

• наклон - строительство на склоне выходит дороже, хотя есть и плюсы - возможно увеличить объем здания, а так же сделать более интересную планировку;
• присутствуют ли риски оползней или землетрясений;
• глубина залегания грунтовых вод;
• состав почвы, стоимость строительства будет дороже на очень глинистой или каменистой почве и пр.

После того как всё выяснили с участком, необходимо получить от муниципалитета разрешение на строительство - Permesso a costruire. Для этого вам понадобится лицензированный специалист, это может быть архитектор, землемер, или строительный инженер, зарегистрированный в профессиональном реестре, который подготовит и представит в Ufficio tecnico проект строительства здания.

Услуги архитектора оплачиваются по договорённости, обычно цена составляет около 2% от общей суммы работ. Кроме этого, при получении разрешения, нужно уплатить налог на строительство и налог на инфраструктуру, размер устанавливает муниципалитетом, как правило общая сумма налогов составляет около 6.000 - 8.000 евро.
В течении 10 дней, после подачи заявления, вам сообщат имя функционера который занимается вашей практикой, и не позднее чем через 60 дней, комиссия по строительству, Commissione Edilizia, должна дать окончательный ответ, если этого не случилось, то считается что разрешение выдано по молчаливому согласию, (silenzio-assenso). Как правило разрешение на строительство остаётся действительным в течении 3 лет.
Налоги на сделку при покупке земельного участка см. здесь >>

Если вам нужен участок на озере Гарда, или в регионах Трентино-Адьто-Адидже, Венето, и восточные провинции Ломбардии, мы с удовольствия поможем решить вашу проблему.

Свяжитесь с нами, мы оценим ваш запрос и, если он соответствует реалиям рынка, возьмём на себя обязательство найти заказанный вами участок.
Перед началом работы заключается договор. Для подтверждения серьёзности своих намерений, покупатель должен внести задаток, в размере от € 500,00 до 1000 евро (в зависимости от радиуса зоны поиска), который будет вычтен из суммы комиссионного вознаграждения.