На что стоит обратить внимание при открытии ипотеки

• При подписании предварительного контракта, попросите внести пункт, о том что вы обязуетесь купить недвижимость при условии что вам откроют ипотеку (condizione sospensia, vincolata all'accettazione del mutuo) Так в случае негативного ответа со стороны банка вы не теряете оставленный задаток (caparra).


• При открытии ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой (mutuo a tasso variabile) вы не можете влиять на плавающую составляющую которая зависит от состояния финансового рынка. Зато можно торговаться по поводу размера фиксированной части процентной ставки, которая устанавливается банком и составляет его прибыль.


• Будьте внимательны! Некоторые банки сначала устанавливают так называемую вступительную ставку «tasso d'ingresso» , которую используют в начальный период, а затем, в короткий срок, переходят на более высокую стандартную ставку «tasso a regime» . Этот момент стоит выяснить до подписания договора.


• Имейте ввиду, что на выдачу ипотечного кредита банк может затратить до 40 - 50 дней, лучше назначать дату подписания контракта с учётом этих реалий.


• Банки неохотно дают кредит под покупку подаренного продавцу имущества.
  
  В Италии, человек имеющий законных наследников имеет право свободно распоряжаться только определённой долей собственного имущества (quota disponibile), всё остальное, по закону, должно перейти в собственность наследников (quota di riserva). Если стоимость подаренной недвижимости превосходит дозволенную законом долю (quota disponibile), наследники, в течении 10 лет после смерти дарителя, имеют право оспорить законность акта дарения.


• Досрочное, полное или частичное, погашение долга, обычно предполагает уплату пошлины (penale di estinzione anticipata), сумма которой фиксируется в договоре. Чтобы избежать неприятных сюрпризов стоит проверить указанный в контракте размер пошлины.


• Банковский сленг не прост для понимания даже на родном языке, тем сложнее разобраться если контракт составлен на иностранном. Советуем запросить копию и условия договора заранее, чтобы спокойно ознакомиться и выяснить все непонятные вам моменты до подписания контракта.

Перевод существуюшей ипотеки на покупателя

Если нет возможности открыть ипотеку в Италии, альтернативой может стать покупка объекта недвижимости на котором уже есть ипотека с переводом на себя обязательств по выплате банку оставшейся суммы.
По-итальянски это называется «accollo del mutuo», регулируется статьёй 1273 ГК Италии.

По такой схеме покупки покупатель (accollante – акколланте) выплачивает часть согласованной цены продавцу дома, и берет на себя обязательство на выплату банку-кредитору оставшейся части ссуды, на условиях контракта заключённого его предшественником (accollato).
Договор вступает в силу только после заключения сделки, которая осуществляется в конторе нотариуса с огласно стандартной процедуре как и любая другая сделка купли-продажи недвижимости.

Возможны два типа перевода долговых обязательств на покупателя:
Аccollo cumulativo - по которому продавец остаётся гарантом. Если по какой-либо причине покупатель не сможет выплатить банку долг кредит вернется к продавцу. Обычно банк прибегает к такому соглашению, когда покупатель недвижимости не обладает необходимыми требованиями или достаточными гарантиями
Аaccollo liberatorio – когда продавец полностью освобождается от каких либо обязательств в отношении банка, и долг полностью переходит к покупателю. Это условие должно быть чётко прописано в контракте, в противном случае он будет недействителен.

Таким способом можно купить новую жилую недвижимость у строительной компании или у частника на вторичном рынке, а так же коммерческую недвижимость.

Что для этого нужно
Достаточно найти объект с ещё не выплаченной ипотекой и убедить продавца и банк-кредитор в совершении сделки

Какие риски
Если сделка оформлена грамотно, покупатель ничем не рискует. Продавец, в случае Аccollo cumulativo, остаётся гарантом выплаты, поэтому не все соглашаются на эту сделку без предоставления серьёзных гарантий со стороны покупателя.

Словарь терминов

ABI - L'Associazione Bancaria Italiana - Ассоциация итальянских банков

accollo - перевод долга на другое лицо.
Договор между должником (accollato) и третьей стороной (accollante), которым последний берёт на себя обязательства по выплате долга кредитору (accollatario).
В случае покупки объекта недвижимости под который была ранее открыта ипотека, покупатель может перевести на себя обязательство по выплате банку оставшейся суммы.

ammortamento - постепенное погашение долга посредством периодических взносов. Каждый очередной взнос состоит из двух частей: часть погашаемого долга - quota capitale и величина процента по ссуде - quota interessi.

assegno bancario - банковский чек

assegno circolare - кассовый чек; ордерный банковский чек. Главной особенностью этого вида чека, является то что он выдаётся в обмен на уплату наличной суммы денег, которая остаётся заблокированной в банке на определённый период времени, что, в отличие от обычного банковского чека, делает эту форму оплаты абсолютно надёжной. Кассовый чек должен быть выписан на конкретное физическое или юридическое лицо и не подлежат передаче.
Стандартный срок действия 30 дней, просроченный чек обналичивается с меньшей гарантией. Обналичить кассовый чек можно в любом отделении выдавшего его банка.

atto pubblico - нотариальный акт. Документ составлен с соблюдением формальностей, требуемых законом государственным нотариусом или другим компетентным должностным лицом.

bonifico - перевод (средств); трансфер

cambiale - вексель

cambio - валютный курс

centrale dei Rischi - отдел рисков (консультационный отдел при Банке Италии)

coordinate bancari - банковские реквизиты

documenti per richiesta mutuo - документы, необходимые для подачи заявки на ипотечный кредит.
При запросе на получение ипотечного кредита для иностранцев в банк, нужно предоставить следующие документы:
Документы подтверждающие личность:

• копия загранпаспорта
• CODICE FISCALE - налоговый код, аналог российского ИНН, оформляется в течении нескольких минут в налоговом офисе ( Agenzia delle Entrate) в любом городе Италии или в итальянском консульстве заграницей (все агентства недвижимости предоставляют помощь в его оформлении бесплатно).
• копия свидетельства о браке (по итальянскому законодательству, недвижимость всегда оформляется в совместное владение обеих супругов, даже если один из них был в неведении о совершающейся сделке. Другими словами если вы состоите в браке, можете приобрести недвижимость только пополам с супругом).
• справку о состоянии семьи.

Документы подтверждающие ваше экономическое состояние:

• документы подтверждающие наличие собственного бизнеса, если таковой имеется
• справка с места работы (если работаете по найму)
• платёжная ведомость
• декларация о доходах
• справка об уплате налогов
• сведения об имеющихся банковских счетах
• движения средств на банковских счетах (выписка со счёта)
• банк может так же попросить справку об уплате алиментов и пр.

Все документы должны быть переведены на итальянский и заверены в Консульстве Италии.
Документы на приобретаемую недвижимость:

• предложение о покупке или предварительный контракт. Делать запрос на предоставление ипотечного кредита возможно только имея на руках предварительный контракт.
• документ подтверждающий собственность продавца
• кадастровая документация
• разрешение на строительство (для новых зданий)

durata mutuo - период погашения займа. В Италии ипотека может быть оформлена на срок до 30 лет с возрастным ограничением 75 лет.

estensione anticipata - досрочное погашение

erogazione - выплата займа. Процесс, посредством которого заемщику выплачивается сумма выданного банком кредита.

Euribor - Euro Interbank Offered Rate – усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. Определяется при поддержке Европейской банковской федерации, представляющей интересы кредитных учреждений в странах-членах Евросоюза, а также Исландии, Норвегии, Швейцарии и Ассоциации финансовых рынков. Подсчёт ставки идёт для различных сроков — от 1 недели до 12 месяцев.
Используемый в качестве опорного параметра индексации ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой.

Euris o Irs - Euro Interest Rate Swap - индекс используемый в качестве опорного параметра индексации ипотечных кредитов по фиксированной ставке.

fideiussione - гарантия, поручителство.

importo di mutuo - сумма кредита. Максимальная сумма займа не должна превышать 80% от стоимости объекта (на практике для не резидентов реально расчитывать на макс. 65% - 60%, в зависимости от банка) стоимость недвижимости устанавливается в результате проведённой банком экспертизы и может не совпадать с ценой объекта. Некоторые банки, в особых случаях, в присутствии дополнительных гарантий на оставшиеся 20%, могут предоставить 100% ссуду.

imposta sostitutiva - заменяющий налог . Налог уплачиваемый за каждую ипотечную сделку. Удерживается непосредственно в банке (равен 0,25% для основного жилья и 2% для др. жилой недвижимости).

interessi convenzionali - процентная ставка принятая по согласию сторон, может отличаться от официальной, но не должен превышать максимально допустимого предела, выше которого она считается не легальной «ростовщической» и не подлежит уплате.

interessi legali - официально установленная законом процентная ставка.

interessi usuari - ростовщический процент. Процент, превышающий максимальный предел установленной законом ставки.

ipoteca - ипотека. Одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

ipoteca di primo grado - ипотека первого порядка. На один и тот же объект, если позволяет цена, могут быть открыты несколько ипотек, каждой из которых, в зависимости от даты регистрации, присваивается соответствующая степень. В случае продажи объекта за долги, держатель ипотечного кредита меньшей степени имеет преимущество по отношению к кредиторам с более высокой степенью ипотеки. Первой погашается ипотека первого порядка, затем, из оставшейся суммы, второго порядка и т.д.

ISC - L'Indice sintetico di costo, называемый так же Tasso annuo effettivo globale (TAEG) - эффективная процентная ставка. Годовая процентная ставка по кредиту, с учетом всех расходов, произведенных за время пользования кредитом. Показывает фактическую стоимость кредита.

iscrizione ipotecaria - регистрация ипотеки. В Италии ипотека вступает в законную силу после её регистрации в реестре недвижимости муниципалитета в котором находится объект. В регионах Фриули Венеции Джулии и Трентино Альто Адидже ипотека регистрируется в поземельной книге.

istruttoria - предварительное изучение банком возможностей потенциального заёмщика. Перед тем как выдать кредит, банк проводит тщательный анализ финансового положения и платежеспособности будущего заёмщика, связанные с этим расходы «Le spese d' istruttoria» оплачиваются заёмщиком.

LIBOR - London InterBank Offer Rate - лондонская межбанковская ставка предложения. Ставка LIBOR является наиболее распространенным показателем краткосрочных процентных ставок по кредитам в валютах, отличных от евро.

mutuante - кредитор. Банк или др. финансовое учреждение предоставляющие ипотечный кредит.

mutuatario - заемщик. Может быть один или несколько лиц, которые берут на себя обязательство погасить кредит.

mutuo – ссуда, заём

mutuo a tasso fisso - ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой см. «tasso fisso».

mutuo a tasso variabile - ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой см. «tasso variabile».

pagamento – плата, платёж, уплата, отплата; mancato pagamento – неуплата.

parametro di indicizzazione - рыночный индикатор используемый в качестве опорного параметра индексации ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой (в Италии обычно Euribor или Tasso BCE).

penale di estinzione anticipata - плата за досрочное погашение ссуды. Досрочное полное или частичное погашение долга, обычно предполагает уплату пошлины, сумма которой фиксируется в договоре.

perizia - экспертная оценка недвижимого имущества, под которое выдаётся ипотечный кредит. Осуществляется, назначенным банком квалифицированным специалистом, за счёт заёмщика. Стоимость колеблется от 150 до 300 евро.

piano d'ammortamento - план погашения займа. Определяет сумму взноса, дату уплаты, частоту каждого взноса (месяц, квартал, полугодие), а так же критерии по которым устанавливается размер взноса и оставшаяся сумма долга.
Каждый взнос состоит из двух элементов: часть погашаемого долга и проценты.
Есть несколько механизмов погашения ипотечного кредита. Самый распространённый в Италии так называемый французский «alla francese» когда с течением времени доля взнося соответствующая погашаемому долгу растёт, а доля соответствующая выплачиваемым процентам понижается. т.е сначала вы выплачиваете причитающиеся банку проценты, а под конец погашаете непосредственно долг.

portabilita (surroga) - данное клиенту право перевести ипотеку из одного банка в другой, без уплаты каких - либо пошлин или штрафов не одной из сторон.

preammortamento - период между датой получения кредита и датой когда начинается его погашение. В этот период выплачиваются только проценты без погашения суммы займа.

prefinanziamento - предварительное финансирование. Контракт, по которому банк обязуется в течение установленного периода времени предоставить в распоряжение клиента определенную сумму денег.

rata - периодический взнос который вносится для погашения долга.

requisiti mutuo – условия предоставления кредита, требования к заёмщику.
При кредитовании в Италии нерезидентов, без европейского гражданства заемщиком может выступать только физическое лицо.
Ипотека возможна только на жилую недвижимость, поэтому собственность должна быть зарегистрирована в земельном кадастре, как жилое помещение.
Максимальная сумма займа не должна превышать 80% от стоимости объекта (на практике для не резидентов реально расчитывать на макс. 65% - 60%, в зависимости от банка) стоимость недвижимости устанавливается в результате проведённой банком экспертизы и может не совпадать с ценой объекта.
Текущие ежемесячные расходы и выплаты по ипотеке не должны превышать 35% от общего ежемесячного дохода заемщика или совокупного семейного дохода.

RID ( Rimessa Interbancaria Diretta) - автоматическая оплата счетов.

rimborso anticipato - досрочное погашение.

rimborso mutuo – погашение кредита см. «piano d'ammortamento»

rinegoziazione - пересмотр условий долга.

spese di istruttoria - см. «istruttoria»

spese di perizia - расходы по экспертизе см. «perizia»

spese mutuo - расходы на ипотеку. Стоимость ипотечной сделки в Италии включает следующие расходы:

• обязательное страхование приобретаемого имущества. Вычитается из суммы кредита, и составляет от 150-600 евро в год
• комиссия банка за выдачу кредита - 0,5%-1% от суммы предоставляемого займа
• комиссия за рассмотрение кредитной заявки 100-160 евро, которые вычитаются из суммы при выдаче кредита
• нотариальное оформление документов - 1-1,5% от суммы кредита
• налог за регистрацию ипотеки – 0,25% от суммы кредита, если приобретаемое жилье покупается резидентом как первый дом, и 2% от суммы кредита если жильё не является основной резиденцией
• расходы связанные с оценкой недвижимости «spese di perizia» платятся непосредственно эксперту и составляют от 150 до 300 евро, плюс НДС (IVA).

Spread - спред (от англ. spread - разница). Термином имеет несколько значений, в применении к ипотечному кредиту это фиксированная часть процентной ставки, надбавка устанавливаемая банком, которая и составляет его прибыль.

TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale – см. «ISC»

Tan - Tasso Annuo Nominale - годовая номинальная процентная ставка под которую выдается кредит.

tasso BCE - tasso Banca Centrale Europea - процентная ставке ЕЦБ. Процент, устанавливаемый Европейским Центральным Банком, отталкиваясь от которого другие финансовые организации (коммерческие банки) устанавливают свои проценты по кредитам и вкладам. ЕЦБ проводит заседания каждый последний четверг месяца.

tasso di interesse - процентная ставка

tasso fisso - фиксированная процентная ставка. Устанавливается в момент подписания кредитного договора и не изменяется в течение всего периода кредитования. Заемщик заранее знает, по какой ставке будет рассчитываться ежемесячный платеж и в первые годы выплаты кредита и через 15-20 лет, если кредит получен на длительный срок. Основное преимущество фиксированной процентной ставки – предсказуемость, возможность точно планировать свои расходы, отсутствие процентного риска.

tasso misto - смешанная процентная ставка Промежуточная формула между фиксированной и переменной ставкой.

tasso variabile - плавающая процентная ставка. Имеет две составляющие: постоянную и переменную. Постоянная составляющая плавающей процентной ставки не меняется на протяжении всего периода кредитования. Плавающая составляющая привязана к какому-либо рыночному индикатору, в Италии обычно Euribor или Tasso BCE (процентная ставка ЕЦБ) и изменяется в зависимости от условий, установленных в кредитном договоре. Например, ежеквартально или раз в шесть месяцев.
Плавающая процентная ставка, как правило, ниже фиксированной на момент выдачи кредита. Поэтому заемщик, выбирающий плавающую ставку, может значительно сэкономить на процентах. Однако, главный недостаток плавающей ставки – неопределенность в планировании платежей при длительном сроке кредитования. Плавающая ставка отлично подойдет тем, кто уверен в своих доходах и планирует погасить кредит досрочно за первые несколько лет кредитования.

tempi di erogazione - время необходимое банку для оформления и выдачи кредита.

valuta – валютирование - указание срока, с которого начинается начисление процентов на суммы, которые кредитуются; дата исполнения условий сделки (то есть дата физической поставки денежных средств согласно её условиям).