В Италии, по закону, при сделке с недвижимостью, комиссионное вознаграждение агентству платят обе стороны (исключением являются услуги агента по индивидуальному поиску недвижисости (Property finder), работу которого оплачивает покупатель). ст. 1755 Гражданского Кодекса Италии: "Агент по недвижимости имеет право на получение комиссионного вознаграждения от каждой из сторон, если сделка состоялась, в результате его посредничества. Размер комиссии, и доля каждой из сторон, при отсутствии предварительного соглашения, или профессиональных тарифов, определяются судом, в соответствии с принципом справедливости." "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equita" (art. 1755 c.c.) Если сделка заключена при посредничестве нескольких агентов, то комиссионное вознаграждение, должно быть разделено между ними, пропорционально доли участия. ст. 1758 Гражданского Кодекса Италии: "Если сделка состоялась при посредничестве нескольких агентов, каждый из них имеет право на долю комиссии" “Se l'affare e concluso per l'intervento di piu mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione” (art. 1758 c.c.) Право агента по недвижимости на получение комиссионного вознаграждения возникает в момент заключения предварительного контракта или третейского соглашения. ст. 1326 Гражданского кодекса Италии: "Сделка считается заключённой с того момента, когда сделавший предложение узнаёт о том что оно было принято другой стороной." "Il contratto e concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte" (art. 1326 c.c.) Размер комиссионного вознаграждения и данные агента участвовавшего в сделке, должны быть обязательно указаны в приложении к нотариальному акту купли-продажи. Нотариус так же обязан сообщить эти сведения в налоговую инспекцию. Если указанная в контракте цифра комиссионных, существенно ниже средне рыночной, на агента может быть наложен штраф, а так же обязательство, внести разницу между размером действующего тарифа и задекларированной суммой. Это же правило действует и при указании цены объекта недвижимости. Если налоговая инспекция сочтёт что в контракте указана цена на много ниже рыночной, продавец должен будет внести разницу и уплатить штраф. Из вышесказанного не трудно догадаться что, если вам обещают не брать комиссию, с вами не совсем откровенны и зарплата агента уже включена в цену, с которой, кстати, вам насчитают налоги и нотариальные расходы.
Профессия агента по недвижимости в Италии регулируется следующими законами: ст. 1754 -1765 и ст. 2950 Гражданского Кодекса, а так же специальные законы 39/1989, 57/2001, 248/2006, 59/2010, 122/2010. В Италии заниматься этой деятельностью имеют право только прошедшие профессиональную подготовку, сдавшие государственные экзамены и зарегистрированные в Профессиональном Реестре при Торговой Палате лица. Профессиональный агент, не имеет права заниматься никакой другой деятельностью, исключение составляет преподавание на профессиональных курсах. Лицензированный агент по недвижимости может работать на всей территории страны. Субъекты не зарегистрированные в Профессиональном реестре при Торговой Палате, не имеют право заниматься посреднической деятельностью. Нарушение этого правила карается законом. Агент несёт ответственность за подлинность предоставляемых им документов и информации. Для защиты от профессиональных рисков и обеспечения гарантии прав клиента, агент не имеет права работать без наличия обязательного страхового полиса гражданской ответственности. Нарушение правила карается законом.
Все большее число итальянцев и иностранных граждан прибегает к услугам специалиста по индивидуальному поиску недвижимости. Впервые эта профессиональная фигура появилась в англо-саксонских странах и получила название Пропети файндер (Property Finder - досл. искатель недвижимости) - которое чаще используется в Италии, или Пропети Хантер (Property Hunter - досл. охотник за недвижимостью). Пропети файндер - это профессиональный консультант, специализирующийся на индивидуальном поиске недвижимости для клиента. В отличии от обычного агента который по Итальянскому закону является посредником между двумя сторонами сделки, получает комиссию от обоих, и должен соблюдать нейтральную позицию, Пропети Файндер представляет исключительно покупателя который оплачивает его услуги и обязан отстаивать только его интересы. Не имея в своей работе, никаких обязательств в отношении продавцов недвижимости, Пропети Файндер оценивает ВСЕ имеющиеся на рынке предложения, включая и те которые находятся в эксклюзивном праве на продажу у других агентств а также те, которые собственник предпочитает продавать самостоятельно. В Италии, согласно действующему законодательству (ст. 1754-1765 и ст. 2950 ГК Италии, а так же специальные законы 39/1989, 57/2001, 248/2006, 59/2010, 122/2010), эту деятельность как и деятельность агента по недвижимости могут осуществлять только лица прошедшие профессиональную подготовку, сдавшие государственные экзамены и зарегистрированные в Профессиональном Реестре при Торговой Палате.
Без сомнения каждый человек способен вполне самостоятельно купить недвижимость за границей, если
- он свободно владеет языком,
- разбирается в тонкостях местного законодательства,
- имеет достаточно свободного времени.
В остальных случаях стоит обратиться за помощью к посредникам.
В Интернете можно найти массу доводов, почему нужно покупать недвижимость через
агентство, и столько же почему этого делать не стоит. Каждый поступает как считает правильным, исходя из собственных интересов.
В любом случае, стоит подчеркнуть что, агентства по продаже недвижимости не делятся на
работающие бесплатно и те что берут деньги, а на те, что работают честно и профессионально и те, что работают плохо.
Обращаясь за помощью в агентство недвижимости нужно отдавать себе отчёт в том, что оно работает за комиссионное вознаграждение от сделки.
Если вам говорят обратное - стоит задуматься на сколько с вами откровенны и стоит ли доверять.
Рыночная цена объекта недвижимости, как и любого другого продукта
вещь объективная, и состоит из стоимости объекта и затрат на его продажу. Последние можно понизить, но полностью их не избежать.
Даже если вы нашли свой дом сами в Интернете, вам вероятней всего, всё равно придётся платить комиссию.
Т. к. большинство владельцев в Италии продаёт недвижимость через агентство, которое, по закону, получает комиссию от обоих сторон сделки.
(ст. 1755 Гражданского Кодекса Италии).
Если же попался тот редкий случай, когда продавец сам занимается продажей, вы действительно экономите на комиссионных риелтору,
но вам самому придётся заниматься формальностями сделки. Не зная тонкостей итальянской бюрократии и
особенностей муниципальных правил (а они в каждом муниципалитете свои), трудно избежать ошибок и, следовательно, ненужных расходов.
Продать недвижимость - дело хлопотное, и естественно, что большинство продавцов прибегают к услугам профессионалов.
Как показывает практика, продавать напрямую стараются те, кто запрашивает не реально высокую цену. И это логично,
агентства не заинтересованны в завышенных ценах так как им выгоднее быстро продать. Частник же часто переоценивает стоимость свого имущества.
Не редко собственник сам берётся за продажу и когда у объекта есть какой-то дефект или недостаток, который пытаются скрыть чтобы не понижать цену.
Иллюзия думать что вы экономите на комиссии покупая жильё напрямую у строителя. В Италии застройщик не обладает автоматическим правом
продавать недвижимость, для этого нужна соответствующая лицензия.
Большие компании имеют в штате собственных риелторов, мелкие - прибегают к услугам агентств.
В любом случае заработок человека занимающегося сделкой составляет комиссия от продажи, не зависимо от того, указана она отдельным пунктом,
или сразу включена в цену.
Впрочем, если вы сумели заработать достаточно средств для покупки недвижимости заграницей - вам известно что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Как и где искать зарубежную недвижимость? Если вы решили приобрести недвижимость в Италии не логично искать её в "агентстве за углом". В любом случае ваша заявка попадёт в руки итальянского агентства, разница лишь в том, какими по счёту будут эти руки, а следовательно и цена вашей недвижимости. Чтобы подобрать дом или квартиру, которые соответствуют вашим индивидуальным требованиям, и помочь сделать правильный выбор, не достаточно знать общие правила рынка. В каждом месте существует масса особенностей в которых может разбираться только человек хорошо знакомый с местными реалиями. Поэтому, при выборе агентства, обращайтесь в то, которое работает там, где вы собираетесь вложить свои деньги. Кто лучше, русскоязычный агент или иностранец? Иногда в Интернете можно прочитать мнение "бывалых" людей о том что лучше обращаться к иностранным, чем русскоязычным агентам, мол "наши" обманут, накрутят цену и пр. К сожалению подобные посты выкладывают не только те у кого есть опыт покупки зарубежной недвижимости, но и люди не выезжавшие дальше собственной дачи. Аргументы в пользу русскоязычного агента: Во-первых, гораздо проще разобраться в нюансах сделки и профессионализме вашего агента, когда вы говорите с ним на одном языке. Во-вторых, русскоязычный агент обычно ориентирован исключительно на русскоязычный рынок, поэтому дорожит своим имиджем и старается оставить хорошее о себе мнение (если конечно вы обратились к профессиональному агенту). У местного агента, при виде неизвестно откуда приехавшего иностранца который плохо понимает язык, может появиться соблазн "немного схитрить", и практика это не раз подтверждала. В-третьих, в отличии от местных большинство русскоязычных агентов берёт на себя все постпродажные хлопоты - заключение контрактов на коммуналку, подключение сетей пр. В-четвёртых, вам всегда будет куда обратиться если в будущем нужно будет решить любую проблему с кондоминиумом, управляющей компанией, муниципалитетом, пр. Как не ошибиться при выборе агента В Италии профессиональный агент по недвижимости обязан иметь, и должен предъявить по запросу клиента, регистрационный номер в Профессиональном Реестре при Торговой Палате - numero REA, который обязан быть у всех, кто продаёт недвижимость, включая тех, кто работает от имени строительных компаний или др. организаций. Не нужно путать с налоговым номером предпринимателя - numero partita IVA, который свободно открывается всем, желающим заниматься любой индивидуальной трудовой деятельность. Обычно, именно его предъявляют те, кто работает нелегально. Лицензированный агент несёт ответственность за подлинность предоставляемых им документов и информации. Для защиты от профессиональных рисков и обеспечения гарантии прав клиента, он не имеет права работать без наличия обязательного страхового полиса гражданской ответственности. Нарушение правила карается законом. Если у вас возникли сомнения в честности агентства, или в правильности сделки, вы имеете право обратиться с жалобой в ближайшую Торговую Палату и она проведёт необходимую проверку.
